Інвестиції та гроші
Продати земельну ділянку (пай) можна ТІЛЬКИ орендарю? Це міф!
Ви, як орендодавець, маєте повне право продати свій пай будь-кому. Але є нюанс!
Згідно зі статтею 131 Земельного кодексу України, купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання.
Що таке переважне право орендаря
Переважне право орендаря — це законодавчо закріплена можливість поточного орендаря сільськогосподарської землі першочергово викупити цю земельну ділянку за ціною, за якою власник її продає, або переуступити це право іншій особі. Це право гарантує стабільність агробізнесу, захищаючи інвестиції орендаря в обробіток та догляд за угіддями від ризиків раптової зміни власника.
Що це означає на практиці?
Ви знаходите покупця, який пропонує Вам хорошу ринкову ціну. Орендар, з яким у Вас укладений офіційний договір оренди землі та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав, має першочергове право викупити землю за узгодженою ціною. Якщо договір оренди землі не зареєстрований в Державному реєстрі речових прав та земельна ділянка використовується не на підставі офіційного договору, в такому випадку в орендаря немає переважного права на викуп земельної ділянки, а продавець може швидко продати земельну ділянку, кому забажає, окрім нерезидентів.
У разі, якщо ділянка офіційно перебуває у оренді, Ви подаєте намір на продаж, тобто, письмово повідомляєте орендаря про своє бажання продати землю та за якою саме ціною. Якщо орендар відмовляється від викупу – Ви спокійно продаєте Вашу ділянку іншій людині чи компанії.
Як подати намір на продаж паю?
Подання наміру про продаж земельного паю відбувається за такою процедурою.
Звернення до нотаріуса. Власник землі подає нотаріусу заяву про державну реєстрацію наміру продажу разом із проєктом майбутнього договору купівлі-продажу.
Реєстрація в реєстрі. Нотаріус вносить відомості про намір продажу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Цей крок потрібно здійснити не пізніше ніж за два місяці до вчинення угоди.
Сповіщення орендаря. Протягом 3-х робочих днів після реєстрації нотаріус зобов’язаний офіційно повідомити орендаря (суб’єкта переважного права) цінним листом з описом вкладення або особисто під розписку.
Реакція орендаря. З моменту отримання повідомлення орендар має 30 календарних днів, щоб письмово повідомити нотаріуса про свою згоду викупити ділянку на зазначених умовах.
Які документи потрібні для продажу паю
Щоб продаж вашого земельного паю пройшов швидко та без несподіванок, заздалегідь переконайтеся у готовності цих чотирьох базових речей.
Паспорт громадянина України. Підійде як паперова книжечка, так і сучасна ID-картка. Головна умова — наявність актуальної світлини. Якщо вам виповнилося 25 або 45 років, пам’ятайте про місячний термін на вклеювання нового фото. Без цього нотаріус не зможе посвідчити договір.
Дані про реєстрацію місця проживання. Адреса має бути повною: населений пункт, вулиця та номер будинку чи квартири. Якщо ви користуєтеся ID-карткою, обов’язково підготуйте витяг із реєстру територіальної громади (його легко згенерувати за кілька кліків у додатку «Дія»).
Правильний банківський рахунок. Для розрахунку за землю не підходять транзитні, спеціальні картки для соцвиплат, програм «єПідтримка», «єВідновлення» чи кешбеку. Потрібен стандартний рахунок для виплат. Якщо його немає — фахівці LAND UKRAINE допоможуть вам із відкриттям.
Документи на земельну ділянку. У вас на руках має бути правовстановлюючий документ із чинним кадастровим номером або актуальний витяг із Держреєстру прав. Якщо дані в базах відсутні — не хвилюйтеся: LAND UKRAINE повністю супроводжує процес, допоможе підготувати документи «під ключ» і викупить ваш пай на вигідних умовах. Звертайтеся до нас – заповніть форму зворотного зв’язку на нашому сайті.
Скільки коштує гектар землі
Для визначення ціни за пай помилково орієнтуватися виключно на загальну «середню ціну за гектар по області» та нормативно-грошову оцінку. Два сусідні паї однакової площі можуть мати різну вартість. Є чотири ключові фактори ціноутворення.
- Локація та логістика. Регіон, розташування в межах громади, відстань до елеваторів, основних транспортних магістралей та зручність під’їзду безпосередньо впливають на вартість логістики при зборі та вивезенні врожаю.
- Діючий договір оренди. Важливу роль відіграють умови, на яких земля передана в оренду: розмір орендної ставки, строки дії договору, наявність індексації та фінансова дисципліна орендаря. Стабільний і вигідний договір суттєво підвищує привабливість активу.
- Якість та характеристики активу. Агрономічні показники (родючість, тип ґрунтів, відсутність заліснення), правильна геометрична конфігурація ділянки, вільний доступ до неї та відсутність обтяжень чи обмежень у використанні.
- Ринкова ліквідність. Рівень попиту на землю в конкретній громаді та можливість її ефективної консолідації з іншими масивами для масштабного обробітку.
Практична оцінка завжди починається з детального аналізу конкретного земельного масиву та супровідної документації, а не з узагальненої статистики.
Чи припиняється оренда після продажу паю?
У більшості випадків оренда не припиняється. З моменту продажу ділянки новий власник просто набуває статусу орендодавця, а чинний договір продовжує діяти на колишніх умовах до завершення його офіційного строку.
Проте перед укладенням угоди обов’язково варто детально проаналізувати текст вашого поточного договору оренди, адже там можуть міститися специфічні пункти чи додаткові умови.
Висновок
Продати пай у оренді можливо – це повністю контрольований процес, якщо знати свої права та чітко дотримуватися букви закону. Міф про те, що продати землю можна виключно орендарю, часто лякає власників, проте на практиці все набагато гнучкіше: Ви маєте повну свободу вибору покупця, дотримавшись лише процедури переважного права.
Бажаєте мінімізувати бюрократичні ризики, правильно розрахувати вартість активу та пройти весь шлях від пошуку покупця до фінального підписання договору швидко й вигідно – довірте свою землю експертам LAND UKRAINE.
Купимо Вашу ділянку за чесною ринковою ціною!
